Act legal pôsobí vo všetkých hlavných európskych obchodných centrách.
Bratislava | Amsterdam | Brusel | Bukurešť | Budapešť | Frankfurt | Madrid | Paríž | Praha | Viedeň | Varšava

Viac informácií na www.actlegal.com

Špecializujeme sa na súdne spory, arbitráže, ICT právo, konkurz a reštrukturalizáciu, daňové právo, riešenie krízových situácií.

Späť na aktuality

COVID-19BOJ PROTI COVID-19: Koronavírus preverí aj nájomné zmluvy


Medzi najviac postihnutú skupinu podnikateľov patria v súvislosti s aktuálnou krízou najmä majitelia obchodov či prevádzkarní, ktoré musia byť v dôsledku opatrenia Úradu verejného zdravotníctva Slovenskej republiky č. OLP/2595/2020 zo dňa 15.03.2020 až do odvolania uzatvorené.

Dotknutí poskytovatelia maloobchodných služieb však v drvivej väčšine nie sú vlastníkmi priestorov ich prevádzok. Táto skutočnosť sama o sebe ešte viac komplikuje situáciu, v ktorej sa v súčasnosti ocitli, keďže v mnohých prípadoch sa prenajímatelia maloobchodných priestorov dožadujú (alebo budú dožadovať) úhrady splatného nájomného aj za čas, kedy museli byť maloobchodné prevádzke v dôsledku prijatých preventívnych opatrení zatvorené.

Aktuálna situácia otvára hneď niekoľko právnych otázok.

Pôjde o otázky typu: Predstavuje pandémia ochorenia COVID-18 okolnosť zo skupiny tzv. vis maior (teda vyššiu moc)? Ak áno, aký jej jej vplyv na nájomné vzťahy? Má nájomca povinnosť platiť prenajímateľovi nájomné aj za čas, kedy musel ponechať svoju prevádzku zatvorenú? Pokiaľ nie, majú nájomcovia aspoň nárok na zľavu z nájomného? Predstavuje úradný zákaz otvorenia prevádzky vôbec právnu vadu či nesplnenie povinnosti prenajímateľa umožniť nájomcom nerušené užívanie prenajatých priestorov? Nespôsobilo náhodou dotknuté opatrenie Úradu verejného zdravotníctva SR zánik nájomných zmlúv pre nemožnosť ich plnenia? Prípadne, možno v súčasnej situácii vôbec pristúpiť (a to či už zo strany nájomcu alebo prenajímateľa) k ukončovaniu nájomných zmlúv?

Je zrejmé, že odpoveď na vyššie položené otázky bude závisieť nielen od vôle nájsť správne riešenie v sieti právnych noriem rámcovaných nielen zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, Obchodného zákonníka a Občianskeho zákonníka, ale najmä aj od textácie jednotlivých nájomných zmlúv, v ktorých sa zmluvné strany dohodli (alebo lepšie povedané mohli dohodnúť) práve na riešení spomenutých otázok.

Na spôsob ich riešenia môže mať vplyv samozrejme aj moment, kedy začnú zmluvné strany aktuálne vzniknuté problémy riešiť. Napríklad v zmysle ustanovenia § 675 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov totiž platí, že „právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného sa musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatní do šiestich mesiacov odo dňa, keď došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim.“

V Českej republike, ako aj v iných štátoch sa už uvažuje napr. nad zákazom ukončenia nájomných zmlúv, či o odklade platieb nájomného. V súčasnosti nie je zrejmé, či Slovenská republika príjme opatrenia na pomoc nájomcom a prenajímateľom. Ministerstvo hospodárstva SR avizuje, že je nevyhnutné prijať opatrenie, ktorým by došlo k zníženiu nájomného priestorov, ktoré sú užívané povinne zatvorenými prevádzkami a to až o 80%. Prenajímateľom by mal štát kompenzovať do určitej miery tento výpadok nájomného. Konkrétne legislatívne návrh však nie sú ešte pripravené.

Čo odporúčame:

Preverte si znenie Vašej nájomnej zmluvy. Sledujte aktuálne informácie ohľadom prípadných opatrení na podporu prenajímateľov a nájomcov. Intenzívne komunikujte so zmluvným partnerom – ak ste nájomca, hovorte s prenajímateľom o tom, či budete alebo nebudete schopní plniť povinnosti z nájomnej zmluvy a ak nie, tak z akých dôvodov; ak ste prenajímateľ, spojte sa s nájomcom a preverte si, či bude nájomca schopný uhradiť nájomné.


Späť na aktuality